Die Schweiz erlebt einen der grössten steuerlichen Systemwechsel im Immobilienbereich der letzten Jahrzehnte. Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts verändert sich die Besteuerung von selbstgenutztem Wohneigentum grundlegend. Doch wer profitiert von der Reform – und worauf sollten Eigentümer bereits heute achten?

Was ist der Eigenmietwert?

Bisher mussten Eigentümer einer selbstbewohnten Immobilie den sogenannten Eigenmietwert als fiktives Einkommen versteuern. Die Idee dahinter: Wer im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung wohnt, spart Mietkosten und erzielt dadurch einen geldwerten Vorteil.

Dieses System war seit Jahren umstritten und wird nun abgeschafft.

Was ändert sich?

Mit dem neuen System entfällt die Besteuerung des Eigenmietwerts für selbstgenutztes Wohneigentum. Gleichzeitig werden jedoch verschiedene Steuerabzüge stark eingeschränkt oder vollständig aufgehoben.

Unter anderem entfallen künftig:

Steuerabzüge für den Unterhalt selbstbewohnter Immobilien
Der bisherige Schuldzinsenabzug für selbstgenutztes Wohneigentum (mit wenigen Ausnahmen für Ersterwerbende)
Verschiedene weitere steuerliche Abzugsmöglichkeiten auf Bundesebene

Die Reform tritt nach der Übergangsfrist per 1. Januar 2029 in Kraft. Bis dahin gelten die heutigen Bestimmungen weiterhin.

Wer profitiert?

Von der Reform profitieren insbesondere:

Eigentümer mit einer weitgehend oder vollständig amortisierten Hypothek
Pensionierte, die bisher einen hohen Eigenmietwert versteuern mussten
Personen mit geringem Schuldzinsaufwand

Diese Eigentümer bezahlen künftig oftmals deutlich weniger Einkommenssteuern.

Wer sollte genauer rechnen?

Nicht für alle fällt die Bilanz positiv aus.

Besonders betroffen sein können:

Käufer mit hoher Hypothekarbelastung
Eigentümer grösserer Sanierungsobjekte
Immobilienbesitzer mit geplanten umfangreichen Renovationen

Da künftig viele Unterhaltskosten steuerlich nicht mehr abzugsfähig sind, kann es sinnvoll sein, geplante werterhaltende Renovationen noch vor Inkrafttreten der Reform sorgfältig zu planen.

Welche Auswirkungen hat dies auf den Immobilienmarkt?

Die Abschaffung des Eigenmietwerts dürfte Wohneigentum für viele Menschen attraktiver machen. Gleichzeitig könnten sich Finanzierungsstrategien verändern, da hohe Hypotheken steuerlich künftig weniger Vorteile bieten.

Ob sich daraus steigende Immobilienpreise ergeben, bleibt abzuwarten. Sicher ist jedoch: Die individuelle Finanzierungs- und Steuerplanung gewinnt weiter an Bedeutung.

Unsere Empfehlung

Jede Immobilie und jede persönliche Situation ist unterschiedlich. Deshalb lohnt es sich bereits heute, die Auswirkungen der neuen Regelungen auf die eigene Liegenschaft zu prüfen.

Wer einen Immobilienkauf plant oder bereits Eigentümer ist, sollte sich frühzeitig beraten lassen und Finanzierung, Amortisation sowie allfällige Renovationen strategisch auf die kommenden Änderungen abstimmen.

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