Mit der geplanten Verschärfung der Lex Koller möchte der Bundesrat den Erwerb von Schweizer Immobilien durch Personen im Ausland weiter einschränken. Ziel ist es, den angespannten Wohnungsmarkt zu entlasten. Doch erreicht mehr Regulierung tatsächlich dieses Ziel – oder entstehen neue Herausforderungen für Eigentümer, Investoren und den Immobilienstandort Schweiz?

Worum geht es?

Die Lex Koller regelt seit Jahrzehnten, unter welchen Voraussetzungen Personen im Ausland Immobilien in der Schweiz erwerben dürfen.

Im April 2026 hat der Bundesrat eine Vernehmlassung für eine umfassende Verschärfung des Gesetzes eröffnet. Vorgesehen sind unter anderem strengere Regeln für den Erwerb von Wohn- und Ferienimmobilien sowie zusätzliche Einschränkungen bei Investitionen in Immobiliengesellschaften und Immobilienfonds. Die Vernehmlassung läuft bis Mitte Juli 2026.

Die wichtigsten geplanten Änderungen

Der Bundesrat schlägt unter anderem folgende Anpassungen vor:

Drittstaatsangehörige mit Wohnsitz in der Schweiz sollen künftig für den Erwerb ihres Hauptwohnsitzes eine Bewilligung benötigen.
Der Erwerb von Ferienwohnungen durch Personen im Ausland soll weiter eingeschränkt werden.
Ausländische Investoren sollen Geschäftsimmobilien grundsätzlich nur noch für die eigene betriebliche Nutzung erwerben können – reine Kapitalanlagen wären künftig nicht mehr zulässig.
Auch Investitionen in börsenkotierte Immobiliengesellschaften und bestimmte Immobilienfonds sollen für Personen im Ausland stärker beschränkt werden.
Wenn gute Absichten auf die Marktrealität treffen

Der Wunsch, den Schweizer Wohnungsmarkt zu schützen, ist nachvollziehbar. Wohnraum ist vielerorts knapp, die Nachfrage hoch und die Preise steigen seit Jahren.

Dennoch stellt sich die Frage, ob die vorgeschlagenen Massnahmen tatsächlich dort ansetzen, wo die Ursachen liegen.

Der Anteil der Wohnimmobilien, die von Personen im Ausland erworben werden, ist bereits heute durch die bestehende Lex Koller stark begrenzt. Viele Marktbeobachter sehen deshalb die Hauptursachen der Wohnraumknappheit eher im begrenzten Bauland, langwierigen Bewilligungsverfahren, steigenden Baukosten und dem anhaltenden Bevölkerungswachstum als im ausländischen Immobilienerwerb.

Welche Auswirkungen sind denkbar?

Sollte die Revision umgesetzt werden, könnte dies verschiedene Folgen haben:

längere und komplexere Bewilligungsverfahren
weniger internationale Investitionen in den Schweizer Immobilienmarkt
tiefere Liquidität bei bestimmten Immobilienanlagen
höhere administrative Anforderungen für Verkäufer, Käufer und Finanzinstitute

Ob diese Massnahmen tatsächlich zu mehr verfügbarem Wohnraum führen, bleibt offen. Kritiker befürchten, dass die Regulierung zwar zusätzliche Bürokratie schafft, den Wohnungsmarkt jedoch nur begrenzt entlastet.

Unsere Einschätzung

Ein funktionierender Immobilienmarkt braucht klare Regeln – aber auch Planungssicherheit und Investitionsbereitschaft.

Die geplante Revision der Lex Koller zeigt einmal mehr, wie anspruchsvoll die Balance zwischen Regulierung und Marktrealität ist. Entscheidend wird sein, ob die neuen Vorschriften tatsächlich zu mehr Wohnraum beitragen oder vor allem den administrativen Aufwand erhöhen.

Für Eigentümer und Kaufinteressenten besteht derzeit kein unmittelbarer Handlungsbedarf, da es sich um einen Revisionsentwurf im Vernehmlassungsverfahren handelt. Dennoch lohnt es sich, die politische Entwicklung aufmerksam zu verfolgen – insbesondere bei geplanten Transaktionen mit internationalem Bezug.

Swiss Dream Homes beobachtet die Entwicklungen für Sie

Der Immobilienmarkt entwickelt sich laufend weiter – ebenso die gesetzlichen Rahmenbedingungen. Wir verfolgen diese Veränderungen genau und beraten unsere Kundinnen und Kunden kompetent, transparent und mit Blick auf die langfristigen Auswirkungen.

Haben Sie Fragen zu einem Immobilienkauf, Verkauf oder einer Marktbewertung? Wir stehen Ihnen gerne persönlich zur Verfügung.